Sau nhiều năm thuê trọ tại TP HCM, đầu năm ngoái, chị Hải Yến, 33 tuổi, bắt đầu lên kế hoạch mua căn hộ đầu tiên. Với ngân sách khoảng 2 tỷ đồng, chị kỳ vọng dịch chuyển về khu vực giáp ranh như Bình Dương cũ để tìm một nơi ở vừa túi tiền hơn so với nội đô.
Tuy nhiên, chị bất ngờ khi mặt bằng giá hiện đã thay đổi đáng kể. “Nhiều dự án mới, giá bán đều hơn 45-60 triệu đồng mỗi m2, có nơi gần 70 triệu đồng, trong khi một năm trước chỉ khoảng 35-45 triệu đồng”, chị nói.
Tương tự, anh Kiệt, nhân viên kỹ thuật làm việc tại TP HCM, cho biết từng kỳ vọng chuyển hướng về các xã ngoại thành để dễ tiếp cận nhà ở hơn. Song gần đây, một số dự án khu vực này chào bán tới 70-90 triệu đồng mỗi m2, cao hơn nhiều so với mức phổ biến 40-55 triệu đồng mỗi m2 giai đoạn 2024-2025.
“Giá tăng quá nhanh, môi giới vẫn cho rằng đây là mức dễ mua trong khi người có nhu cầu ở thực thì khó với tới”, anh Kiệt cho hay.
Kỳ vọng “ra vùng ven để mua nhà giá hợp lý” đang trở nên khó khăn hơn với nhiều người mua ở thực khi mặt bằng giá căn hộ tại đây liên tục thiết lập ngưỡng mới. Những khu vực từng được xem là “vùng trũng”, lựa chọn thay thế cho nội thành như Bình Dương cũ, Bình Chánh, Bình Tân cũ, Hóc Môn…, hiện ghi nhận nguồn cung mới ở phân khúc trung – cao cấp, với mức giá tiệm cận khu vực nội đô.
Khảo sát của VnExpress cho thấy mặt bằng giá chung cư các quận, huyện vùng ven này đang dao động ở khoảng 60-100 triệu đồng mỗi m2, tăng 20-50% so với năm trước đó.
Cụ thể, tại Bình Chánh cũ, khu đô thị triển khai gần 8 năm, vừa ra mắt phân khu mới với giá dự kiến 90 triệu đồng mỗi m2. Mức giá này tăng gần 50% so với mặt bằng giá năm ngoái. Hay tại Hóc Môn cũ, một dự án khu đô thị quy mô lớn vừa triển khai bán hàng với mức giá dự kiến 60 triệu đồng mỗi m2.
Trên địa phận Bình Dương cũ, nhiều dự án vừa mở bán thiết lập mặt bằng mới, phổ biến quanh khoảng giá từ 50-70 triệu đồng mỗi m2. Green Tower và Esme của TBS Group được giới thiệu với giá khoảng 68-75 triệu đồng mỗi m2. Lê Phong mở bán cùng lúc hai dự án là The Emerald Boulevard, Emerald River Park với mức dự kiến quanh 70-75 triệu đồng mỗi m2. Một số dự án như Bcons Center, A&T Saigon Riverside, Sky Zen, Harmonie hay Lapura dao động quanh 50-57 triệu đồng mỗi m2.
Nhóm căn hộ dễ tiếp cận hơn ngày càng ít. Một số dự án như Emerald Garden View, Ava Center hay Phu Dong Skyone đều ghi nhận mức từ 40 triệu đồng mỗi m2, song nguồn cung không nhiều.
Tại Bà Rịa – Vũng Tàu cũ, mặt bằng giá mới cũng không còn thấp. Maison Grand được giới thiệu khoảng 47 triệu đồng mỗi m2, trong khi Beacon Tower – Blanca City vượt 60 triệu đồng mỗi m2.
Diễn biến thị trường cũng phản ánh rõ xu hướng tăng giá của bất động sản vùng ven. Số liệu từ CBRE Việt Nam cho thấy, giá bán sơ cấp trung bình căn hộ tại TP HCM (sau sát nhập Bình Dương và Bà Rịa – Vũng Tàu) đạt mức 71 triệu đồng mỗi m2 (chưa bao gồm thuế phí), tăng 11% theo năm, 4,4% so với quý trước.
Riêng các thị trường vùng ven vừa sáp nhập, theo báo cáo của One Mount Group, quý I giá căn hộ sơ cấp tại Bình Dương cũ đạt trung bình khoảng 56 triệu đồng mỗi m2, tăng 7% theo quý và 37% so với cùng kỳ năm trước, với một số dự án vượt 70 triệu đồng mỗi m2. Avison Young Việt Nam cũng ghi nhận mặt bằng giá mở bán mới tại khu vực này khoảng 57 triệu đồng mỗi m2, cao nhất gần 80 triệu đồng mỗi m2 (chưa bao gồm thuế, phí).
Nhận định về đà tăng giá nhà đất vùng ven, bà Cao Thị Thu Hương, Phó giám đốc phụ trách thị trường Savills TP HCM, cho rằng đà tăng này là kết quả cộng hưởng của nhiều yếu tố, từ sự khan hiếm nguồn cung nội đô, chi phí phát triển dự án leo thang đến kỳ vọng hạ tầng và mở rộng không gian đô thị.
Bà Hương cho biết khi giá nhà tại trung tâm TP HCM liên tục neo cao, dòng cầu ở thực buộc phải dịch chuyển ra khu vực giáp ranh để tìm mức giá phù hợp hơn. Tuy nhiên, nghịch lý nằm ở chỗ chính những địa bàn từng được xem là có lợi thế “giá mềm” nay cũng chịu áp lực tăng mạnh khi giá đất, vật liệu xây dựng, chi phí vốn và pháp lý đồng loạt tăng.
“Doanh nghiệp hiện khó phát triển dự án với mặt bằng giá như vài năm trước. Những dự án có pháp lý đầy đủ, quy hoạch bài bản và nằm gần các trục giao thông lớn gần như đều phải thiết lập mức giá mới”, bà Hương nói.
Ở góc độ nghiên cứu thị trường, ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt, Giám đốc thị trường CBRE Việt Nam, cho rằng việc đầu tư mạnh vào hạ tầng đang làm thay đổi cách định giá bất động sản vùng ven. Các tuyến vành đai, cao tốc, metro hay kết nối liên vùng giúp rút ngắn thời gian di chuyển, khiến nhiều khu vực trước đây bị xem là xa trung tâm trở nên hấp dẫn hơn với người mua nhà.
Tuy nhiên, theo ông, không phải mọi dự án đều có thể tăng giá bền vững chỉ nhờ kỳ vọng hạ tầng. Giá trị bất động sản dài hạn còn phụ thuộc vào tốc độ hoàn thiện tiện ích, khả năng hình thành cộng đồng cư dân, mật độ dân số và nhu cầu ở thực.
Một số chuyên gia cũng cho rằng nếu mặt bằng giá tiếp tục leo thang quá nhanh, vùng ven có nguy cơ mất dần vai trò cung cấp nhà ở vừa túi tiền cho nhóm lao động trẻ và tầng lớp trung lưu. Khi khoảng cách giá giữa nội đô và ngoại thành ngày càng thu hẹp, người mua ở thực sẽ đứng trước lựa chọn khó khăn hơn: chấp nhận ở xa nhưng chưa chắc tiết kiệm được đáng kể.
